Fragen & Antworten.

Aufgrund der Steuerreform 2015/16 können Ausgaben für die Wohnraumschaffung und Wohnraumsanierung für bestehende Verträge, die vor dem 01.01.2016 abgeschlossen worden sind, nur noch für die Veranlagungsjahre 2016 bis 2020 geltend gemacht werden. Für Neuverträge ab dem 01.01.2016 gibt es bereits ab dem Kalenderjahr 2016 keine Absetzmöglichkeit mehr.

Änderungen der persönlichen Daten können Sie unkompliziert über unser Serviceportal bekanntgeben.

Unter bestimmten Voraussetzungen können nahe Angehörige in ein bestehendes Mietverhältnis eintreten. Hierbei ist zu unterscheiden, ob es sich um einen Eintritt im Todesfall oder um eine von den Beteiligten beabsichtigte Übertragung handelt. Letzteres ist nur Personen möglich, die entweder im Mietvertrag als zweite Hauptmieter:in aufscheinen oder zumindest die letzten zwei Jahre (Ehegatt:in, Eltern, Kinder) bzw. die letzten fünf Jahre (Geschwister) im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben.

Eine Verzichtserklärung der ausscheidenden Hauptmieter:in sowie ein Nachweis über ihren Auszug aus der Wohnung (z. B. Meldezettel) sind vorzulegen.

Die Anspruchsvoraussetzungen für wohnbaugeförderte Genossenschaftswohnungen sind je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Beispielhaft zählen wir auf, welche Voraussetzungen möglicherweise erfüllt sein müssen:

• Staatsbürgerschaft
  • Österreichische Staatsbürger:in oder
  • EU-Bürger:in
  • EWR-Bürger:in
  • Nicht-EU-Bürger:in mit Aufenthaltsgenehmigung oder
  • Flüchtling nach Genfer Konvention
• Volljährigkeit
• dringender Wohnbedarf
• Einkommensgrenzen
  • Die Summe der Nettoeinkommen aller miteinziehenden Personen darf die festgesetzten Höchstgrenzen nicht überschreiten.
• Hauptwohnsitz
  • die Wohnung darf nicht als Zweitwohnsitz genutzt werden
  • nachweisliche Aufgabe des Vorwohnsitzes innerhalb von sechs Monaten ab Einzug

Zusätzlich zum Formular Mietansuchen benötigen wir weitere Unterlagen. Die benötigten Unterlagen hängen vom Bundesland und Förderstatus der Wohnung ab. Die genaue Auflistung finden Sie unter dem jeweiligen Link:

Geförderte Wohnungen

• Burgenland
• Niederösterreich
• Oberösterreich
• Steiermark
• Wien

Wohnungen ohne Förderung

• österreichweit

Wohn- und Nutzungsrechte anderer dürfen durch das Halten von Haustieren weder gestört noch beeinträchtigt werden. Kleintiere, wie Meerschweinchen, Hamster etc. können ohne Genehmigung der Genossenschaft gehalten werden. Katzen bedürfen ebenfalls keiner schriftlichen Genehmigung. Die Haltung artspezifisch gefährlicher Tiere ist generell untersagt. Zur Haltung eines Hundes bzw. exotischer Tiere ist schriftlich um Genehmigung bei der Immobilienverwaltung anzusuchen, gerne direkt über das Serviceportal.

Unter Familien-/Haushaltseinkommen versteht man die Einkünfte aller im Haushalt lebenden Personen. Eigene Einkünfte von Kindern, die im elterlichen Haushalt leben, bleiben unberücksichtigt, solange der Bezug von Familienbeihilfe gemäß Familienlastenausgleichgesetz (FLAG) 1967 möglich ist.

Folgende Nachweise werden benötigt:

• Einkünfte aus nicht selbstständiger Tätigkeit: Bei nicht selbstständiger Tätigkeit ist der Jahreslohnzettel (L16) oder die Arbeitnehmerveranlagung des Vorjahres oder der letzten drei Jahre oder eines der drei vorangegangenen Kalendermonate, jeweils bezogen auf den Stichtag, zur Berechnung des durchschnittlichen Jahreseinkommens erforderlich. Das Jahresnettoeinkommen berechnet sich wie folgt: Steuerpflichtige Bezüge entsprechend der Ziffer 245 (das ist ohne Weihnachts- und Urlaubsgeld) des Jahreslohnzettels abzüglich der anrechenbaren Lohnsteuer entsprechend der Ziffer 260 des Jahreslohnzettels.
• Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit: Bei selbstständiger Tätigkeit ist der zum Zeitpunkt des Antrags um Übernahme der Förderung letztveranlagte Einkommensteuerbescheid oder der Einkommensteuerbescheid der letzten drei Jahre vor Stichtag als Einkommensnachweis heranzuziehen. Das Jahreseinkommen berechnet sich wie folgt: Gesamtbetrag der Einkünfte abzüglich der Einkommenssteuer bzw. erstattungsfähigen Negativsteuer.
• Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft: Sofern kein Einkommensteuerbescheid vorgelegt wird, werden 31 Prozent des Einheitswerts der selbst bewirtschafteten Flächen, einschließlich gepachteter Flächen, sowie die vereinnahmten Pachtzinse angerechnet.
• Einkünfte aus Unterhaltszahlungen oder Alimente: Wenn Sie für sich selbst oder ein bei Ihnen lebendes Kind Unterhaltsleistungen/Alimente erhalten, wird der vertraglich oder gerichtlich festgesetzte, in Geld bezogene Betrag, dem Einkommen zugerechnet. Bei freiwilligen oder nicht vereinbarten Unterhaltsleistungen werden die Durchschnittsbedarfssätze (verlautbart vom Landesgericht Wien für Zivilrechtssachen) herangezogen. Sollten Sie Unterhalt bzw. Alimente leisten, wird dieser Betrag einkommensmindernd berücksichtigt.
• Sie waren im Prüfungszeitraum Schüler:in bzw. Student:in: Bei Schüler:innen oder Student:innen werden für die Einkommensprüfung 15 Prozent des Einkommens der Eltern herangezogen.
• Steuerfreie Einkünfte gemäß § 3 EStG 1988 zählen auch zum Einkommen. Entsprechende Nachweise über den Bezug müssen dem Antrag beigelegt werde. Steuerfreie Einkünfte sind zum Beispiel Ausgleichszulage, Wochengeld, Arbeitslosengeld, Kinderbetreuungsgeld, Überbrückungshilfe für Bundesbedienstete, Beihilfen nach dem Arbeitsmarktförderungsgesetz, Einkünfte aus Auslandstätigkeit, Bezüge der Soldaten nach dem Heeresgebührengesetz, Bezüge der Zivildiener, Auslandseinsatzzulage, Krankengeld, Rehabilitationsgeld, Leistungen der bedarfsorientierten Mindestsicherung bzw. der Sozialhilfe.

Vom so errechneten Einkommen werden abgezogen:

• Freibeträge für erhöhte Werbungskosten, wenn ein entsprechender Bescheid (Freibetragsbescheid oder Einkommensteuerbescheid) durch das Finanzamt vorliegt.
• Freibeträge gemäß §§ 34 und 35 EStG 1988 wegen eigener Behinderung oder wegen Behinderung einer im gemeinsamen Haushalt lebenden nahestehenden Person.

Laut NÖ Wohnungsförderungsrichtlinien 2019 (Stand 06.06.2023) sind untenstehende Kriterien zu erfüllen:

• Förderungswürdig ist, wer beabsichtigt, in der geförderten Wohnung den Hauptwohnsitz zu begründen, diesen nachweist und auf Förderungsdauer aufrechterhält.

Bei Ehepaaren, eingetragenen Partnerschaften oder Lebenspartnerschaften haben beide Personen in der geförderten Wohnung ihren Hauptwohnsitz zu begründen. Als Obergrenze für das jährliche Familien-/Haushaltseinkommen (netto) gilt bei einer Haushaltsgröße von

• einer Person 50.000 Euro
• zwei Personen 70.000 Euro
• dieser Betrag erhöht sich für jede weitere Person um 10.000 Euro

Laut Steiermärkischem Wohnbauförderungsgesetz sind untenstehende Kriterien zu erfüllen:

Geförderte Mietwohnungen werden an natürliche Personen, die volljährig sind, vergeben. Auch Ausländer:innen können in einer geförderten Mietwohnung wohnen. Sowohl bei Anmietung als auch beim Erwerb einer geförderten Mietwohnung müssen bei Bezug die Rechte an der bisherigen Wohnung (Miete oder Eigentum) aufgegeben werden. (siehe Aufgabe Vorwohnsitz)

Geförderte Mietwohnungen dürfen nur an begünstigte Personen vermietet werden, deren jährliches Familieneinkommen (letztes Kalenderjahr) netto folgende Grenzen nicht überschreiten darf:

• eine Person: max. 49.600 Euro
• zwei Personen: max. 56.300 Euro
• für jede weitere Person werden max. 6.570 Euro hinzugerechnet

Siehe auch: Einkommensgrenzenverordnung

Sämtliche Informationen zu den Vergabekriterien, inklusive Einkommensgrenzen, finden Sie auf der Webseite des Landes Oberösterreich.

Geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen werden von gemeinnützigen und gewerblichen Bauvereinigungen errichtet. Bei Vertragsabschluss sind für diese Wohnungen Eigenmittel zu entrichten.

Geförderte Eigentumswohnungen werden in der Regel mit langfristigen Finanzierungen gebaut. Bei Kaufvertragsabschluss wird ein einmaliger Betrag – ein Teil des Kaufpreises – sofort verlangt, der Rest des Kaufpreises wird von den Wohnungseigentümer:innen durch die Übernahme des Darlehens langfristig abbezahlt.

Genossenschaftswohnungen unterliegen dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und dort dem Kostendeckungsprinzip. Das bedeutet, dass die Mieter:innen (bzw. bei Genossenschaftswohnungen die Nutzer:innen ) mittels Finanzierungsbeitrag die Kosten des Bauvorhabens anteilig zu tragen haben. Eine Vermietung erfolgt immer unbefristet.

Der Finanzierungsbeitrag ist ein unabdingbarer Beitrag zur Finanzierung des Wohnobjekts. Rechtlich gesehen handelt es sich um einen Beitrag zur Finanzierung der Herstellungskosten (Bau- und Grundkosten). Ohne diesen Beitrag können unsere Wohnhäuser nicht gebaut werden. Durch die unterschiedlichen Kosten in der Herstellung variiert die Höhe des Finanzierungsbeitrags pro Wohnhaus. Die Herstellungskosten sind auch die Grundlage für die monatliche Miete. Durch den Finanzierungsbeitrag, der einer Mietzinsvorauszahlung gleichzusetzen ist, fällt die monatliche Miete geringer aus.

Der Finanzierungsbeitrag wird nach Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb von acht Wochen rückerstattet. Der Betrag reduziert sich um die gesetzliche Abwertung in Höhe von einem Prozent pro Jahr, berechnet vom ursprünglichen Finanzierungsbeitrag zum Zeitpunkt des erstmaligen Bezugs. Diese Abwertung wird oft auch als "Verwohnung" bezeichnet.

Eine gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft vergibt ihre Wohnungen mittels Nutzungsvertrag an den Nutzungsberechtigen. Voraussetzung dafür ist, dass die zukünftigen Nutzungsberechtigten auch Mitglied der Genossenschaft werden. Durch die Mitgliedschaft erhalten die Mitglieder auch Mitsprachemöglichkeiten und können an den regelmäßigen Generalversammlungen teilnehmen.

Der Genossenschaftsbeitrag macht einmalig 51 Euro pro Nutzer:in aus. Dieser Betrag splittet sich in 22 Euro für den Geschäftsanteil und 29 Euro für die Beitrittsgebühr.

Informationen zur Rückzahlung des Genossenschaftsbeitrags nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses finden Sie im Merkblatt.

Auf der www.oesterreich.gv.at finden Sie nützliche Links zu Förderung und Finanzierung von Wohnräumen sowie zu diversen Beihilfen der Behörden Ihres Bundeslandes. Sollten Sie diesbezüglich Fragen haben, wenden Sie sich bitte an die zuständige Stelle Ihres Bundeslandes.

Bei Smart-Wohnungen steht eine hohe Alltagstauglichkeit bei gleichzeitig sehr günstigen Eigenmitteln und Mieten im Vordergrund. Die Wohnungen sind, aufgrund des vorgegebenen Wohnungsschlüssels, etwas kleiner als klassische geförderte Wohnungen und bieten dennoch ein großzügiges Raumerlebnis. Für Smart-Wohnungen besteht aufgrund der günstigen Eigenmittel keine rechtliche Kaufoption.

Ein Wohnungstausch zwischen zwei Mieter:innen ist nicht möglich. Die Vergabe der Wohnungen erfolgt ausschließlich über die BWSG.

Ein Wohnungswechsel ist grundsätzlich nicht möglich. Sollte sich aufgrund von geänderten Lebensumständen das Wohnbedürfnis ändern, kann bei Verfügbarkeit eine Wohnung angemietet werden, die der geänderten Lebenssituation entspricht.

Konditionen zur Neuanmietung einer Wohnung:

• Die neue Wohnung muss zum nächstmöglichen Termin angemietet werden.
• Die alte Wohnung muss unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Eine Verkürzung der Kündigungsfrist ist nicht vorgesehen.

Es kann dadurch zu einer zeitlichen Überschneidung bei der Anmietung der Wohnungen kommen, während der für beide Wohnungen die Miete zu bezahlen ist.

Betriebskosten sind laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten, die bei der Benützung für das gesamte Gebäude anfallen. Darunter fallen unter anderem die Kosten für:

• Wasser- und Abwasserkosten
• Wasserdichtheitsprüfung
• Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser
• Kanalräumung
• Müllentsorgung
• Schädlingsbekämpfung
• Entrümpelung von Gegenständen, deren Eigentümer:innen nicht ermittelt werden können
• Kehrgebühren (Rauchfangkehrer)
• Strom für Beleuchtung von Stiegenhaus und anderen Allgemeinflächen (z. B. Gehwege)
• Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung (unter anderem auch Sturmschaden- und Glasbruchversicherung)
• Verwaltungshonorar
• Gebäudereinigung inklusive Schneereinigung
• bestimmte öffentliche Abgaben
• laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Gemeinschaftsheizung, Sauna, Waschküche, Grünanlagen etc.

Normale Änderungen wie zum Beispiel das Streichen von Wänden, die Montage von Regalen und Kästen bedürfen keiner Genehmigung. Wesentliche Änderungen, wie zum Beispiel das Anbringen einer Markise, das Anbringen eines Klimageräts, das Aufstellen eines Zaunes usw. dürfen ohne Zustimmung der Eigentümerin nicht vorgenommen werden.

Bitte kontaktieren Sie unverzüglich die von der BWS-Gruppe im Schaukasten im Erdgeschoss Ihrer Wohnanlage ausgewiesene Fachfirma und geben Sie den Schaden bekannt. Die Fachfirma kümmert sich um eine rasche Schadensbehebung sowie um die Weiterleitung an die BWS-Gruppe.

Die meistens höherwertigen Schließsysteme werden von der Herstellerfirma geschützt, sodass es nur mit einer Berechtigungskarte bzw. einer Schlüsselbestätigung möglich ist, einen Schlüssel nachzubestellen. Diese Bestätigung muss bei der Immobilienverwaltung angefordert werden und gewährleistet einen höheren Schutz vor Missbrauch. Wenn Sie Nutzer:in des Serviceportals sind, können Sie den Schlüssel bequem über das Portal anfordern. Die Kosten für einen Ersatzschlüssel tragen Sie als Mieter:in bzw. Eigentümer:in.

Fallweise bieten wir Wohnungen an, die zwar im Rahmen der jeweiligen Kategorie nutzbar sind und über ein gültiges E-Attest verfügen, bei denen jedoch vor Bezug Verbesserungsarbeiten in Eigenleistung notwendig sind.  Im Gegenzug gewähren wir bis zu sechs mietfreie Monate, in denen weder Miete noch Betriebskosten zu bezahlen sind. Die Dauer der gewährten mietfreien Periode hängt vom Wohnungszustand ab und wird im Mietvertrag festgelegt, ebenso wie ein Kündigungsverzicht auf zwölf Monate.

Die Kaution und/oder ein allfälliger Finanzierungsbeitrag ist vor Wohnungsübernahme zu leisten.

Im Gegenzug profitieren Sie von einem unbefristeten Mietverhältnis bei einer der größten gemeinnützigen Bauvereinigungen Österreichs sowie der günstigen Miete einer gemeinnützigen Wohnung. Die Anmietung von Bastlerhit-Wohnungen ist ausschließlich gegen die vorherige Erteilung eines SEPA-Mandats möglich.